De Cooltoren, een 150 meter hoog avontuur
Hoogbouw is spannend. Uitdagend. En complex. Dat wordt allemaal nog een graadje erger als je hoogbouw niet beperkt tot 100 meter, maar er ruim overheen gaat. De makers vertellen waarom dat zo is.
In het Rotterdamse Baankwartier verrijst de 150 meter hoge Cooltoren. Een witte woontoren met een uitgesproken ontwerp, voor mensen die graag met een wijde blik de wereld van bovenaf bekijken. Op een manier die zich maar zelden voordoet, want er worden in Nederland maar weinig woningen boven 100 meter gebouwd. Dat heeft een goede reden: vanaf 100 meter bouwen maakt het hele gebouw duurder en de realisatie een stuk complexer.
Als je alle rationele overwegingen op een rijtje zet, kun je je dus afvragen: waarom dan toch zo hoog bouwen? Het antwoord van de makers op die vraag is eensluidend: het is simpelweg fantastisch om zo’n toren te bedenken, ontwerpen en uiteindelijk te bouwen. Om een idee te krijgen van de totstandkoming van dit gebouw, geven de makers Richard Wolf en Dirk-Jan Kluft een inkijkje in wat erbij komt kijken om een iconisch gebouw van de tekentafel letterlijk 150 meter hoog de lucht in te krijgen.
Hoog wonen en jezelf veilig voelen
Dirk-Jan Kluft is een onafhankelijk constructief adviseur, sinds januari 2020 werkzaam onder de naam D. Kluft Holding b.v. Daarvoor was hij jarenlang directeur bij Van Rossum Raadgevende Ingenieurs, een gerenommeerd bureau dat adviseert bij projecten met een grote constructieve en civieltechnische impact.
“Hoog wonen heeft op mensen een bijzondere aantrekkingskracht door de vrijheid die je om je heen voelt en de uitzichten waarbij niets in de weg staat. Tegelijkertijd willen deze mensen zich ook veilig voelen in hun huis, in dat hoge gebouw. Want als het flink waait en de lamp aan het plafond slingert een beetje heen en weer of er ontstaan trillingen in het gebouw, dan kunnen mensen toch nerveus worden. Nu is het gewoonweg zo dat hoe hoger een gebouw is, hoe meer kans bestaat dat het gebouw onder bijzondere omstandigheden uitwijkt of trillingen oproept. Het spreekt voor zich dat we dat zoveel mogelijk begrenzen en dat begint met het werk in de grond.”
168 palen
“Het is goed om te bedenken dat een groot, 150 meter hoog gebouw een enorme belasting met zich meebrengt op de grond eronder. Om die reden moeten we rekening houden met de zetting van het gebouw – dat wil zeggen: het onder hoge druk samenpersen van de grond waardoor water en lucht weg wordt geperst – en het effect daarvan op de omgeving. In het geval van de Cooltoren kan dat betekenen dat het gebouw uiteindelijk 12 tot 16 centimeter in de grond daalt, dat moet op zo’n manier gebeuren dat de toren zelf en de gebouwen eromheen geen constructieve schade oplopen. Iets waar de Gemeente Rotterdam, heel terecht, heel alert op is.”
“Daarmee is het belang van de fundering duidelijk, die moet de zetting ‘opvangen’ en het gebouw dragen en stabiel houden. Nu is het zo dat onder bijna heel Rotterdam twee zandlagen liggen die stevig genoeg zijn om een gebouw te kunnen dragen. Een bevindt zich op 15 meter diepte, daarop is bijvoorbeeld De Rotterdam gebouwd. Dat kan ook prima want het is weliswaar een enorm gebouw, maar binnen 20 meter eromheen staan geen belendende gebouwen die last kunnen hebben van de zetting. Onder die eerste zandlaag bevindt zich een heel dikke, slappe laag waarna zich op zo’n 45 tot 55 meter de tweede zandlaag bevindt. Om de zetting op de omgeving, de Cooltoren staat wel midden tussen andere bebouwing zoals een brandweerkazerne en het Oogziekenhuis, beheersbaar houden en constructieve schade te voorkomen, was het noodzakelijk om op die tweede zandlaag te bouwen. Daarvoor zijn 168 lange palen in twee delen de grond in geboord. Een bijzondere bijkomstigheid in dit verhaal is de aanwezigheid van een doorgaande weg onder toren door. Dat is uitzonderlijk, omdat normaalgesproken een toren direct op de grond landt. Om de verdeling van het gewicht van de toren over de 168 palen constant te houden, ligt er onder die doorgaande weg een betonplaat van bijna 3 meter dik.”
Kolommen in de gevel
“Een ander typisch aspect van deze toren, is dat deze wordt opgetrokken door middel van een kleine betonnen kern. Deze kern strekt met betonnen wanden uit naar de gevel. In de gevel bevinden zich geen betonnen gevelwanden, maar kolommen die vanaf de grond 150 meter omhooggaan
Dat betekent niet alleen dat die gevel veel minder zwaar wordt, maar dat je ook veel vrijer bent in het ontwerp van de woonvloeren; woonkamers kunnen op de hoeken worden gesitueerd, waardoor je daar heel royale, weidse uitzichten krijgt. De raampartijen op de hoeken zijn wel gesloten, elk kiertje of naadje dat in de wind als een snaar kan gaan werken en geluid gaat maken, wil je vermijden.”
Een kroon van balkons
“Karakteristiek voor de Cooltoren zijn de balkons in het midden van elke zijde, met als eyecatcher de kroon die zich precies in het midden van het gebouw bevindt. De positie van de balkons boven elkaar en niet op de hoeken, is om de balkons beter tegen de wind te beschermen. Het creëren van de kroon in het midden is architectonisch en esthetisch een briljant idee. En hoewel het de bouw niet makkelijker maakt, is het resultaat ervan wel heel bijzonder: op 75 meter hoogte woonvloeren met 4 in plaats van 6 appartementen, met serieus grote balkons die tot 2,5 meter van de gevel uitkragen. Over groots en meeslepend wonen gesproken.”
Van boven naar beneden en vice versa
Richard Wolf is senior-adviseur Wolf Dikken Adviseurs, een onafhankelijk adviesbureau op het gebied van bouwfysica, bouwtechniek en installatietechniek.
“Op deze hoogte bouwen, of eigenlijk: naar een hoogte van 150 meter bouwen, gebeurt in Nederland niet vaak. De uitdagingen aan de voorkant zijn groot, het vinden van oplossingen vraagt dan ook soms om pionieren. Dus heb je stevige partners nodig, van architect en ingenieur tot constructeurs en aannemer die weten hoe je moet omgaan met alle facetten van de bouw, uiteenlopend van omgeving, gemeente, kosten, windhinder, et cetera.
Dat alles in de wetenschap dat elke wijziging of ingreep meteen een effect heeft op het totaal; een extra raampje of lichtknopje betekent meteen 265 keer een extra raampje of lichtknopje. Letterlijk alles moet kloppen én aan de voorkant kloppen; als er eenmaal gebouwd wordt en de 24e verdieping is aan de beurt, dan is het te laat om door het hele gebouw nog wat extra leidingen te trekken.”
“Een voortdurend vraagstuk bij hoogbouw is: wat moet er omhoog, wat moet er omlaag en hoe gaan we dat zo efficiënt mogelijk doen? Tijdens de bouw gaat dat om mensen en materiaal. Omdat er in dit geval boven de 100 meter wordt gebouwd, kom je niet weg met een bouwlift; die werkt vanaf 100 meter niet meer efficiënt, is gewoon te traag. Vandaar dat we jumpliften, die er normaalgesproken pas ingaan als de bouw klaar is, elke keer mee opbouwen met de constructie, tot de verdieping waarop beton wordt gestort. Tijdens de bouw worden die gebruikt voor het hijsen van binnenwanden, pijperij, sanitair, kabels, verlichting, beton, tegels, et cetera. En na de bouw worden ze omgebouwd tot personenlift.”
Water en warmte
“Ondertussen moeten er ook faciliteiten worden ingericht voor energie en elektra, schoon water en schone lucht die van beneden naar boven gaan. En voor veiligheidsvoorzieningen en afvoerwater dat van boven naar beneden gaat. In de Cooltoren wordt schone lucht vanaf de grond aangevoerd en via geavanceerde ventilatie-installaties door het gebouw verspreidt. De ‘vuile’ lucht gaat in de top van de toren weer naar buiten.”
“Schoonwater gaat in drie stappen naar boven met toepassing van ventielen om de waterdruk te beheersen, zodat overal in het gebouw water met dezelfde waterdruk uit de kraan komt. Daarbij houden we rekening met een beetje overdruk om bijvoorbeeld grote douchekoppen in luxe badkamers mogelijk te maken.”
“De verwarming en koeling gaat via de vloeren door middel van een collectief WKO-net en stadsverwarming, waarbij alle appartementen de mogelijkheid hebben om afzonderlijk bij te koelen. Als de hele toren eenmaal is opgewarmd, 1 graad Celsius verwarmen kost voor de hele toren ongeveer 4 dagen, kunnen we de temperatuur stabiel houden en pieken vermijden. Dat verwarmen heeft die tijd nodig omdat omwille van energiezuinigheid en duurzaamheid, de watertemperatuur aan de basis vrij laag is.”
Brandveiligheid
“Aan de brandveiligheid voor een zo hoog gebouw worden hoge eisen gesteld. Zo moet de constructie twee keer zo lang een brand weerstaan dan gebouwen die tot 100 meter reiken. Om in geval van een calamiteit, zoals een appartement waar brand uitbreekt, de situatie veilig en onder controle te houden, installeren we door het hele gebouw een intelligente sprinklerinstallatie. Daarbij vormen de trappenhuizen rookvrije brandsluizen. Door in de trappenhuizen een zekere mate van overdruk te hanteren, zal elke vorm van rookontwikkeling in het appartement en de hal van de verdieping blijven.
Digitale techniek
“Omdat er gemiddeld genomen boven de 90 meter geen garantie is op een goed functionerend 4G of 5G netwerk, is de Cooltoren voorzien van een krachtig wifi-netwerk om overal de bereikbaarheid optimaal te houden. Niet in de laatste plaats omdat de lift wordt aangeroepen met een speciale app. De Cooltoren heeft 2 liften tot 150 meter, eentje tot 30 en nog een lift voor laagbouw. Met de app wordt berekend welke lift voor de gebruiker de kortste wachttijd oplevert en die wordt dan ook meteen aangeroepen. Wie trouwens in de Cooltoren komt wonen, zal wel met één ding rekening moeten houden: je moet ’s nachts verhuizen, want als je dat overdag doet, is het effect op de wachttijden te groot. En daar worden je buren niet blij van.”
Waarom maak je er geen 150 meter van?
Jan Ultee is de initiatiefnemer voor het ontwikkelen van de Cooltoren. Een geboren en getogen Rotterdammer, opgegroeid in het vastgoed in een tijd dat hoogbouw in opmars kwam.
“Dit project stond voor mij al sinds het begin van de jaren 2000 in de steigers. Rond die tijd zijn we al begonnen met kopen van panden in het Baankwartier – de Cooltoren wordt gebouwd op eigen grond – en ergens in 2006 zijn er al schetsen gemaakt voor het gebouw, ideeën die neigden naar een soort Gotham City-achtige gebouwen met loopbruggen. Leuk, maar niet realistisch. Vervolgens verhinderden de bankencrisis en wat andere ongemakken steeds dat het project werkelijk van de grond kwam, maar uiteindelijk zat ik toch bij de gemeente aan tafel met een plan en een ontwerp. Tijdens dat gesprek was het iemand van de gemeente die zei: dat ontwerp gaat tot 100 meter, maar je mag tot 150 meter, waarom doe je dat niet?”
“Naar aanleiding van dat gesprek ben ik opnieuw met betrokkenen in gesprek gegaan en hebben we de bestaande ontwerpen weer onder de loep genomen om te bekijken of deze konden worden aangepast naar een grotere hoogte. Dat bleek niet te werken voor welstand, dus ben ik op zoek gegaan naar een architect die zonder enige voorkennis over een toren van 150 meter wilde nadenken. Want als je iets bouwt voor de eeuwigheid, mag het er wel mooi uitzien, toch?”
Vergezichten zijn mooi
“In alle eerlijkheid moet ik zeggen dat een toren bouwen van deze afmetingen niet per definitie de meest voor de hand liggende zakelijke beslissing is. Zeker bij hoogbouw gaat het om de combinatie van een optimale grondopbrengst en ideale bouwsom. Voor hoogbouw houdt dat in dat de meest efficiënte bouwhoogte tussen 70 en 100 meter ligt; daaronder maak je te weinig gebruik van de vierkante meters, erboven wordt bouwtechnisch te duur.
“Waarom vond ik dit dan zo belangrijk om dit toch te doen? Eigenlijk gewoon omdat het spectaculair is, iets heel bijzonders dat je kunt realiseren. Kijk, op straat lopen en rondkijken, kan altijd. Maar om van ongekende vergezichten te genieten en de horizon te kunnen zien, moet je omhoog en dat kan niet altijd. Maar als je zo hoog woont, kan dat wel. En natuurlijk ga ik er zelf wonen en ook zo hoog mogelijk, zodat ik vanuit mijn slaapkamer Scheveningen kan zien. Als ik van buiten naar de Cooltoren kijk, vind ik de onderdoorgang een echte bijzonderheid. Daar staan, wetende dat er op 150 meter hoogte iemand in huis zit, is echt te gek.”
